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Die Schutzsuchenden, die BürgerInnen und das Baurecht

Der für die aktuelle Ausgabe der Fraktionsbroschüre verfasste Gast-Artikel der Anwohnerinitiative Otte60 beschreibt den konkreten Fall einer geplanten Innenhofbebauung in Ottensen. Ich möchte vor diesem Hintergrund darauf eingehen, was aus der Sicht unserer Bezirksfraktion derzeit im Baubereich vonstatten geht bzw. sich verändert hat.

Die sog. Qualifizierte Bauleitplanung wurde in den 60er Jahren des vorigen Jahrhunderts mit dem Baugesetzbuch BauGB beschlossen und legt fest, dass für relativ kleine überschaubare Wohn- oder Landschaftseinheiten Bebauungspläne als Ersatz alter Baustufenpläne erarbeitet werden sollen. Grundlage dieser sog. B-Pläne sollen neben einer intensiven öffentlichen Beteiligung in Gestalt von Anhörungen, Auslegungen, abzuwägenden Einwendungen usw. eine Vielzahl von Gutachten sein, die verkehrliche Fragen, Lärm, Verschattung, Kinderspielplätze, Feinstaubbelastung, Naturschutz usw. betreffen. Insgesamt alles Regelungen, die bei Neubauvorhaben den Be- und AnwohnerInnen gesunde Lebensverhältnisse zusichern und bei Abweichungen von diesen Vorgaben mittels sog. Befreiungen es ermöglichten, im Gegenzug städtebauliche Verträge an die Baugenehmigungen zu hängen, die z.B. die Anzahl der zu realisierenden Sozialwohnungen festlegen. Allerdings dienen diese Befreiungen, die von den politischen Parteien in den Bauausschüssen erteilt werden, sehr oft auch nicht zuletzt den Investoren- bzw. Spekulanteninteressen, um eine dichtere und höhere Bebauung zuzulassen, als sie zuvor in den B-Plänen festgelegt wurden.

Ottensen 60 Innenhof mit Kleingewerbe
Ottensen 60, Innenhof mit Kleingewerbe | Foto: Birger Gente

 

Dennoch bilden diese B-Pläne einen gewissen Schutz der Bevölkerung vor der hemmungslosen Profitgier der Immobilienbesitzer, ihren Baufirmen, den Investoren und Projektentwicklern, deren vordringlichstes Ziel in der Regel die Realisierung einer möglichst hohen BGF– Bruttogeschossfläche – pro Quadratmeter Baugrundes ist.

Die B-Pläne sollen aber auch Handwerks- und andere Betriebe schützen, indem Flächen ausschließlich oder zumindest teilweise zur Nutzung durch Gewerbe ausgewiesen werden. Da diese Flächen in der Regel nur eingeschossig genutzt werden können und die Betriebe – insbesondere im produzierenden und verarbeitenden Gewerbe – maximal Mieten von 10 Euro pro qm erwirtschaften können, ist es stets das Bestreben der Grundeigentümer, ihre Gewerbeflächen in Wohngebiete umwidmen zu lassen, wo man derzeit im Altonaer Kerngebiet bei Neuvermietungen locker Mieten von 15 Euro realisieren kann, und das multipliziert mit der Geschosshöhe, so dass bei einer inzwischen üblichen Höhe von Vplus Staffel-Geschoss ungefähr die neunfache Rendite oder mehr winkt. Dies ist durch Befreiungen von den planerischen Vorgaben in den B-Plänen aber nicht ganz einfach durchzusetzen und gerichtlich anfechtbar, wenn es den Grundzügen der Planung widerspricht und sich ein Kläger findet, der leider selber unmittelbar betroffener Eigentümer sein und sehr viel Geld haben muss, da die Kosten für so ein Verfahren bei 20.000 Euro beginnen und nach oben hin offen sind, zumal diese Verfahren mindestens durch zwei Instanzen gehen.

Was derzeit im Zuge der vorgeblichen Flüchtlingsunterbringung geschieht, setzt all diese hart erkämpften Schutzregelungen außer Kraft. Insbesondere der im Eilverfahren im Oktober 2015 neugeschaffene §246 BauGB ermöglicht es, unter Umgehung gültiger B-Pläne Gewerbeflächen, Landschaftsschutzgebiete und Gemeinbedarfsflächen (z.B. Schulgelände oder öffentliche Grünflächen) in Wohngebiete für Flüchtlingsunterkünfte umzuwandeln, die allerdings nur für 15 Jahre (maximal 30 Jahre) als solche genutzt werden müssen. Danach können die Investoren damit machen, was sie wollen. Auf diese Weise werden derzeit eine Vielzahl öffentlicher Flächen an sog. Investoren zu einem Preis verkauft,der einer Schenkung gleichkommt, oder durch eine Blitz-Umnutzung von Gewerbe- bzw. Landschaftsschutzfläche in Wohngebiet eine mindestens neunfache Wertsteigerung erfährt (s.o.). Die Öffentlichkeit wird bei diesen Express-Verfahren genauso wenig wie die Bezirkspolitik beteiligt, sondern allenfalls informiert. Die Wohnungen, die so geschaffen werden, dürfen durch den städtischen Betreiber öffentlicher Unterbringung – fördern&wohnen – ausschließlich an anerkannte oder geduldete Flüchtlinge vergeben werden, so dass eine Durchmischung zum Zwecke der Integration ausgeschlossen ist.

Dies ist auch eines der wichtigsten Argumente der erfolgreichen „Volksinitiative für erfolgreiche Integration IFI“ gegen die so geplanten Express-Wohnungen, die noch dazu in Gestalt von Groß-Siedlungen mit bis zu 800 Wohneinheiten errichtet werden sollen.

Gleichwohl sich diese Initiative nachdrücklich von der AfD und ähnlichen rechten Kräften distanziert, ist uns durchaus bewusst, dass sich dort auch Personen tummeln, denen es weniger um eine gute Integration als um eine Fernhaltung von Flüchtlingen von ihrem Wohnumfeld handelt. Sei es aus Sorge vor einem möglichen Wertverlust ihrer Grundstücke durch die Flüchtlings-Nachbarschaft, sei es aus dumpfer Fremdenfeindlichkeit – erinnert sei an Monty Python‘s: „wir haben nichts gegen Fremde, auch unter uns gibt es Fremde, aber diese Fremden sind nicht von hier“ – oder aus anderen Gründen, z.B. weil sie ihre ehrenamtliche Flüchtlingshilfe überrollt und verunmöglicht ansehen durch die massive konzentrierte Ansiedlung oder aus medial geschürten Ängsten vor migrantischen Männern, die „unsere Frauen“ sexuell bedrängen. Ob „unsere Frauen“ an Silvester und Karneval im allgemein stark alkoholisierten Event-Wahnsinn nicht auch von „Bio-Deutschen“ bedrängt werden und was hinter diesem offensichtlich nicht ganz spontan entstandenen flash-mob an Silvester in Köln und Hamburg stand, sei mal dahingestellt.

Ottensen 60 andere Seite des Innenhofs noch grün luftig und sonnig
Ottensen 60, andere Seite des Innenhofs, noch grün, luftig und sonnig | Foto: Günter Sommer

 

Doch zurück zum Baugesetz.

In Rissen, wo jetzt die Hauptanzahl der für den Bezirk Altona geplanten und vom Senat geforderten Flüchtlingswohnungen errichtet werden soll, geht es um ein Gebiet, wo nach jahrelangem oben beschriebenen demokratischen Verfahren gerade erst ein B-Plan auf- und als Gesetz festgestellt wurde, der nun per ordre de mufti (hier von Olaf Scholz) mit einem Federstrich in die Tonne getreten wird.

Dass dies die Menschen in Rissen und auch uns auf die Zinne gebracht hat, ist zunächst eine Frage der Demokratie.

Natürlich darf die Demokratiefrage nicht die Humanität unterbuttern, indem die akute Notsituation zur menschenwürdigen Unterbringung von Schutzsuchenden aus Ländern, in denen Krieg und Terror unvorstellbaren Ausmaßes wütet, missachtet wird. Dies darf aber nicht dafür missbraucht werden, dass durch die Hintertür letztlich in erster Linie Investoren- und Spekulanteninteressen bedient werden.

Deswegen stehen wir nach wie vor zu der Forderung nach dezentraler Unterbringung in einer durchmischten Wohnweise wie sie viele Stadtteile – wie z.B. Ottensen – belebt und befruchtet hat, ohne dass dort fremdenfeindliche Tendenzen aufgetaucht wären. Hierfür müssen wir streiten und uns insbesondere mit der Volksinitiative IFI vorurteilsfrei auseinandersetzen.

Robert Jarowoy

Viele der öffentlichen Flächen werden allerdings auch an die SAGA verkauft, was zunächst unbedenklich oder als unsinnig erscheint, da die SAGA ja zu 100% der Stadt gehört. Tatsächlich bedeutet dieses eigenartige Verfahren allerdings, dass die SAGA ihre überschüssigen Mieteinnahmen nicht nur in Instandhaltung oder Wohnungsneubau investieren kann, sondern als Gewinn an den Senat abführen und zudem zum Erwerb städtischer Grundstücke aufwenden muss, also nicht wie ein kommunales, sondern wie ein privates gewinnwirtschaftlich orientiertes Unternehmen agiert. Im Falle des Verkaufs der SAGA durch den Senat, wie es unter Ole von Beust schon einmal beabsichtigt war, wären natürlich auch die verkauften öffentlichen Flächen im Besitz des neuen SAGA-Eigentümers.