Wohnungsbaupolitik / Stadtplannung
Altonaer Bauausschuss stimmt den Wünschen der Investoren zu. Damit ist das Bürgerbegehren ausgehebelt. Die Linke vermutet Mauschelei.
Altona. Im vertraulichen Teil des Bauausschusses der Bezirksversammlung Altona ist es nach Abendblatt-Informationen am späten Dienstagabend zu einem heftigen Schlagabtausch gekommen. Grund war ein Befreiungsantrag für das im Stadtteil Ottensen höchst umstrittene Bauprojekt "Zeise 2", einem Bürokomplex für einen Werbekonzern, der zurzeit auf dem früheren Parkplatz des Zeise-Kinos gebaut wird. Gegen das Projekt hatte es in Altona einen erfolgreichen Bürgerentscheid gegeben, der von den Behörden aber für faktisch wirkungslos erklärt wurde. Mit der Begründung, dass die Baugenehmigung auf einem Bebauungsplan beruhe und daher nicht wieder geändert werden könne.
Bürgerentscheid wirkungslos
Pikant dabei: Das Bezirksamt hatte den Bauantrag nur deshalb genehmigen können, weil dafür keine Befreiungen von Auflagen des gültigen Bebauungsplans notwendig waren. Hätte man die Investoren von Auflagen befreit, hätte der gleichzeitige laufende und später erfolgreiche Bürgerentscheid eine Sperrwirkung gehabt, die das Projekt zumindest eine Weile auf Eis gelegt hätte.
Nun, nachdem der erfolgreiche Bürgerentscheid wegen dieser Genehmigung für wirkungslos erklärt wurde, haben die Investoren eben genau solche Befreiungen jetzt durch den Ausschussbeschluss bekommen – so, wie es das Bezirksamt den Kommunalpolitikern auch empfohlen hat. Konkret geht es um ein Glasdach über einem Innenhof, das nun doch nicht gebaut werden muss, und um eine zusätzliche Mauer zum anderen Zeise-Komplex, die nun ebenfalls entfallen kann. Der Bebauungsplan sieht hier indes eine "geschlossene Bauweise" vor.
Städtebaulich verträglich
Die Linke vermutet nun, dass das Bezirksamt die Investoren angesichts des drohenden Bürgerentscheids genauso beraten hat: zunächst einen Antrag zu stellen, der sich genau an die Vorgaben hält, und dann, wenn alles gelaufen ist, die gewünschten Änderungen nachzureichen. "Das ist eine einzige Mauschelei und Schweinerei, wie hier mit einem Bürgerentscheid umgegangen wurde", sagt Linken-Fraktionschef Robert Jarowoy." Doch im Ausschuss fand er mit dieser Position keine Mehrheit. Dennoch sehen auch andere Bezirkspolitiker wie der CDU-Bauexperte Sven Hielscher die Sache mit "Stirnrunzeln", wie er sagt. "Aber städtebaulich ist die Änderung absolut gut verträglich." Und deshalb habe man dem auch zugestimmt – obwohl hier wohl zumindest durch den Investor eine Trickserei vorliege.
Von Axel Tiedemann
Frau
Dr. Melzer
Platz der Republik 1
22765 Hamburg
24. August 2016
OFFENER BRIEF
Erfolgreiches Bürgerbegehren ausgehebelt?! - „Spitzenplatz bleibt - unser Platz an der Sonne!“
Sehr geehrte Frau Dr. Melzer,
sehr geehrter Herr Gerdelmann,
sehr geehrter Herr Dr. Toussaint,
am 20. Juli 2016 wurde im Planungsausschuss eine Beschlussempfehlung verabschiedet, die zur Grundlage hatte, dass 7.000 € für die Durchführung einer Planungswerkstatt bewilligt werden sollte.
Mit Erstaunen haben wir feststellen müssen, dass der Beschlussempfehlung zwischenzeitlich eine Begründung beigefügt ist, die im Widerspruch zum Beschluss der Bezirksversammlung steht. Sie wurde auch vorher in keiner Weise im Planungsausschuss erwähnt, wie uns viele anwesende Zuschauer bestätigten. Am 11. August 2016 wurde diese so nicht beschlossene Begründung vom Hauptausschuss * abgesegnet (siehe Anlage1).
In dieser Empfehlung heißt es nun: „Im Hinblick auf städtebauliche Entwicklungen sind jedoch auch Perspektiven aufzuzeigen. Die Eigentümerin (...) möchte zeitnah eine ortsbildverträgliche Bebauung realisieren“. Das entspricht nicht dem Beschluss der Bezirksversammlung. Diese ist dem Bürgerbegehren beigetreten. Da die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW)
dem eingeleitetem Bebauungsplan ** zugestimmt hat, ist die Zielsetzung bindend: „(...), dass der Bereich Ottenser Hauptstraße (...) in seiner jetzigen Gestalt hinsichtlich der Höhenentwicklung und Baukörpermasse wegen seiner Ortskern prägendenden Bebauungsstruktur (...) durch einen neuen Bebauungsplan langfristig gesichert wird, auch wenn derzeitige Bestandsgebäude abgerissen werden sollten.“ (siehe Anlage2)
Es werden jetzt in erster Linie die Investoren-Interessen bedient. Unterschlagen werden die wesentlichen Teile des Bürgerbegehrens. Höhenentwicklung und Baukörpermasse wurden in der Beschlussempfehlung einfach weggelassen.
Nun soll eine Planungswerkstatt für das Bebauungsplanverfahren Ottensen 69 eingesetzt werden. Das hört sich erstmal nett an. Aber: die Grundlage dafür werden Pläne sein, die dem Aufstellungsbeschluss zuwiderlaufen. Die Leitung des Fachamtes der Stadt- und Landschaftsplanung hat mehrfach öffentlich geäußert, dass sie für Ottensen eine durchgängig 4-geschossige Bebauung mit Staffel für ortstypisch hält.
Dies deckt sich nicht mit dem Votum des Bürgerbegehrens, dessen Kernaussage eine langfristige Sicherung der gegenwärtigen Höhenentwicklung und Baukörpermasse am Spritzenplatz ist.
Um so verwunderter sind wir, dass nun im Rahmen einer Planungswerkstatt *** scheinbar ergebnisoffen eine „städtebauliche Gestaltung“ erarbeitet werden soll. Wird ein Votum dieser Planungswerkstatt dann über das Votum des Bürgerbegehrens und den Beschluss der Bezirksversammlung gestellt?
In der Empfehlung heißt es: „Das Bezirksamt Altona wird gebeten, im Rahmen einer offenen Planungswerkstatt eine öffentliche Diskussion zur städtebaulichen Gestaltung am Spritzenplatz durchzuführen und von einer breiten Öffentlichkeit getragene Gestaltungsanforderungen zu formulieren. Die Ergebnisse der Planungswerkstatt sollen in eine Architekturwerkstatt einfließen und als Grundlage für eine Neubebauung am Spritzenplatz fungieren.“
Wie soll aber ermittelt werden, ob das formulierte Ergebnis der Planungswerkstatt von einer breiten Öffentlichkeit getragen wird? – Durch ein Referendum?
Oder durch Zustimmung des Bezirksamtes und der Eigentümerin?
Grundlage für eine Neubebauung ist ein Bebauungsplan. Und die Aufstellung eines solchen wurde über Bürgerbeteiligung – einem Bürgerbegehren, dem die Bezirksversammlung beigetreten ist – beschlossen.
Es geht um die verbindliche Festschreibung eines Bebauungsplans – nicht um Pläne über Form und Farbe einer Neubebauung.
Dies hatten die Intitiative „Spritzenplatz bleibt!“, mehr als 7.000 Unterzeichner des Bürgerbegehrens und die Bezirksverammlung Altona ausdrücklich gefordert.
Offensichtlich soll das erfolgreiche Bürgerbegehren ausgehebelt werden – mit schönen Worten wie „Planungswerkstatt“ und „breite Öffentlichkeit“.
Um Antwort wird gebeten.
Mit freundlichen Grüßen
Gisela Albert Johannes Kohl Beate Reiß
* Die Bezirksversammlung hat Sommerpause - somit übernimmt der Hauptausschuss entsprechende Aufgaben.
** Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen über die städtebauliche Ordnung. Er regelt welche Nutzungen auf einer Fläche zulässig sind wie z.B.: Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Anzahl der Geschosse, Verkehrsflächen.
*** An einer Planungswerkstatt nehmen in der Regel ca. 70 Menschen teil. Das Bürgerbegehren wurde von mehr als 7.000 unterzeichnet.
Ein Letter of Intent LOI ist eine aus dem kaufmännischen Bereich stammende Vereinbarung/verbindliche Absichtserklärung, die eine Art Vorvertrag ist.
In der Politik werden solche Absichtserklärungen eigentlich nicht vereinbart, sondern es werden städtebauliche Verträge geschlossen.
Im Fall des Verkaufs des Geländes der Holsten-Brauerei wurde zwischen dem Senat und der Carlsberg-Brauerei, zu der Holsten seit der Übernahme 2004 gehört, ein LOI „fixiert“, der aufzeigt, was nach dem Umzug der Brauerei auf dem 86.500 qm großen bisherigen Betriebs-Gelände dort künftig geschehen soll.
Das bisher planrechtlich als Industriefläche ausgewiesene Gelände hätte mit dieser Ausweisung einen ungefähren Wert von ca. 150 €/qm = 13 Mio. €.
Im Falle der Umwandlung der Ausweisung in ein Wohn- oder Mischgebiet (Wohnen und Gewerbe) steigt der Bodenpreis nach den aktuellen Richtwerten auf ca. 2.000 €/qm. Das wären dann 172 Mio.€.
In dem LOI hat der Senat Carlsberg zugesagt, dass er die enorm gewinnsteigernde Umwandlung des bestehenden Planrechts umsetzen würde, gleichwohl dies eine rein bezirkliche Angelegenheit ist.
Ein Bebauungsplan mit der Festsetzung des Baurechts wird unter Mitwirkung der Öffentlichkeit (Anhörungen, Auslegungen, Einwändungen) unter Hinzuziehung diverser Gutachten (Lärm, Verkehr, Naturschutz, Umwelt etc.) eingeleitet, aufgestellt und beschlossen.
Dies hat der Senat – wie so oft – vorweggenommen und de facto beschlossen.
Aufgrund dieser Zusage seitens des Senats haben diverse Investoren ihre Angebote für den Kauf des Holstenbrauerei-Geländes abgegeben.
Carlsberg hat zuvor erklärt, sie würden nur dann bereit sein, einen Hamburger Standort beizubehalten, wenn sich der Umzug für sie kostenneutral gestalten könne.
Nun haben sie mit der Zusage des Senats, die planrechtliche Ausweisung für überwiegend Wohnungsbau zu verändern, sich bereit erklärt, ein ähnlich großes Gelände in Hausbrauch von der Stadt zur Verfügung gestellt zu bekommen.
Nach übereinstimmenden Berichten bekam Carlsberg von dem Investor, der Düsseldorfer Gerchgroup, aufgrund der Senatszusage 150 Mio. € für das Gelände am Holsten-Bahnhof. Immerhin 137 Mio. € mehr als nach dem geltenden Baurecht zu realisieren gewesen wäre. Das reicht dann auch, um eine supermoderne Brauerei auf dem von der Stadt bereitgestellten Gelände in Hausbruch eine nigelnagelneue Brauerei kostenneutral errichten zu können. Offenbar ein supertoller Deal für alle. Carlsberg/Holsten, die Stadt und der Investor, die Gerchgroup.
Und nun soll die Öffentlichkeit auch noch beteiligt werden.
Nach Auskunft des Altonaer Baudezernenten Gerdelmann und seines Fachamtsleiters Stadtplanung Conrad wird im Herbst ein ergebnisoffenes bezirkliches Bebauungsplanverfahren begonnen, in dem die Öffentlichkeit all ihre Wünsche und Forderungen äußern darf, die dann gesetzestreu abgewogen werden. Und dann soll auch noch ein Architekturwettbewerb stattfinden.
Allerdings hat der Oberbaudirektor Jörn Walter erklärt, „mit der Neuen Mitte Altona haben wir bereits eine Blaupause“.
Und so ist es: der Architekt André Poitiers, der bereits den Wettbewerb für die Neue Mitte auf dem ehemaligen Altonaer Güterbahnhofsgelände gewann bzw. zugeteilt bekam, hat das Kaufangebot der Gerchgroup mit einem dem LOI konformen Entwurf begleitet.
„Wir denken, den richtigen Nutzungsmix für Altona auf den Weg gebracht zu haben,“ sagte Mathias Düsterdick, Geschäftsführer der Gerchgroup. „Erhalten bleiben der Turm mit dem Holsten-Ritter samt angeschlossenem Sudhaus sowie der Julius-Turm.“ Hier könnte die bestehende Mikro-Brauerei einziehen und ein Biermuseum.
Alle Zitate aus der ImmobilienZeitung, Ausgabe vom 30.6.2016
Artikel: Robert Jarowoy
Der Vertrag für Hamburg zum Wohnungsneubau zwischen dem Senat und den Bezirksämtern ist eine Farce – was wirklich gilt, steht in seinem Anhang, nämlich dem Bündnis für Wohnen, das zwischen dem Senat und der Wohnungswirtschaft beschlossen wurde.
Im „Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau“, der zwischen dem Senat und den Bezirken geschlossen werden soll, heißt es, dass man jährlich „mindestens 10.000 Wohnungen zu genehmigen anstrebe und in Projekten mit Mietwohnungsneubau einen Anteil von 30% öffentlich geförderten Wohnungen“ erreichen wolle, was eine deutliche Steigerung der bisherigen erfolgreichen Senatspolitik sei.
Die Realität sieht anders aus.
Genehmigte Sozialwohnungen sind lange noch nicht gebaut. 2015 wurden laut Senatsauskunft in Altona 74 öffentlich geförderte Wohnungen, während im gleichen Zeitraum ungefähr 1000 aus der Mietpreisbindung hinausfielen. Genehmigt wurden 2015 in Altona 1969 Wohnungen. Drittelmix hätte bedeutet: 656 Sozialwohnungen.
Was aber ist überhaupt dran an diesem mit so viel Getöse vorgestellten Vertrag für Hamburg zum Wohnungsneubau?
So gut wie gar nichts, denn der eigentliche Vertrag ist das in der Anlage beigefügte „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“, der zwischen dem Senat und der Wohnungswirtschaft geschlossen wurde, also den Wohnungsbau-Unternehmen bzw. ihren Verbänden.
Und dort wird Tacheles geredet: „Sofern auf privaten Grundstücken mit geltendem Baurecht durch Erteilung von Befreiungen zusätzlich Wohnfläche und/oder Wohnungen genehmigt werden, darf die Forderung nach der Errichtung von geförderten Wohnungen erst erhoben werden, wenn die Anzahl der genehmigten Wohnungen 30 Einheiten übersteigt“.
Das bedeutet, dass nur noch bei Bauvorhaben mit mehr als 30 Wohnungen der sog. Drittelmix angewandt werden darf.
Es kommt aber gleich danach noch viel toller: „Sofern auf privaten Grundstücken mit geltendem Baurecht mit mehr als 30 Wohneinheiten durch Erteilung von Befreiungen zusätzliche Wohneinheiten genehmigt werden, darf nur bezogen auf die zusätzlich durch Befreiung genehmigten Wohneinheiten ein öffentlich geförderter Anteil von bis zu 30% erhoben werden“ Das bedeutet, dass z.B. in einem durch einen Bebauungsplan festgesetzten Baurecht für 4geschossige Wohnungen lediglich für die darüber hinaus genehmigten Wohnungen der sog. Drittelmix eingefordert werden darf, und das auch nur, wenn das Bauvorhaben mehr als 30 Wohneinheiten umfasst.
Konkret: in einem Neubaukomplex mit mehr als 30 Wohnungen, der nach dem Baurecht nur 4-geschossige Bebauung zulässt, darf im Falle der darüber hinausgehenden Genehmigung (Befreiung) einer 6-geschossigen Bebauung verlangt werden, dass in den beiden zusätzlichen Etagen 30% Sozialwohnungen eingerichtet werden müssen. Das sind dann ungefähr 2 geförderte Wohnungen in einem Neubaukomplex mit 60 Wohnungen.
Wenn der Senat nun aber von 3.000 öffentlich geförderten Wohnungen spricht, ist dies entweder eine vorsätzliche Irreführung der Öffentlichkeit, oder er plant, öffentliche Flächen für den sozialen Wohnungsbau zu verkaufen, an die SAGA und andere Wohnungsbauunternehmen, wo dann dieser soziale Wohnungsbau stattfinden soll.
In Altona gibt es außer den Feldmarken und den vor allem in den 20er Jahren von der Stadt Altona aufgekauften und der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellten Parks und Grünflächen kein potentielles Bauland mehr.
Im Endergebnis ist dieser Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau eine reine Augenwischerei für die Öffentlichkeit, während das dahinterstehende Bündnis für das Wohnen in Hamburg ein Kniefall des Senats vor den Interessen der Spekulanten und Wohnungsbaugesellschaften ist, der den ohnehin nicht wirklich betriebenen Drittelmix faktisch abschafft bzw. zur Farce werden lässt.